האם הצמדת גג לדירה מסוימת בבית משותף, מכח הסכם בין בעלי הדירות, כוללת גם את הענקת זכויות הבניה העתידיות בבית המשותף לאותה דירה?

בעלי דירות בבית משותף עשויים לחתום על הסכם המחלק את הרכוש המשותף בנכס.
לדוגמה, בבית משותף בו שתי דירות, האחת קרקע והשנייה בקומה ראשונה, עשויים בעלי הדירות להגיע להסכם לפיו, בעל דירת הקרקע יקבל בעלות בלעדית על קומת הקרקע והמחסן בחצר, ואילו בעל הדירה בקומה הראשונה יקבל בעלות בלעדית על הקומה הראשונה, על חדר המדרגות המובילות לקומה ועל הגג.
באמצעת הסכם שכזה, הצדדים למעשה הצמידו לדירת הקרקע את המחסן שבחצר ובכך החריגו אותו מהרכוש המשותף, ולדירה בקומה הראשונה הוצמדו חדר המדרגות המובילות לקומה זו והגג.
האם בעקבות הסכם שכזה מוצמדים גם כל זכויות הבניה העתידיות של הנכס לבעלי הקומה הראשונה, קומת גג?
בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, על ידי כבוד השופטת שרה דותן, הובהר כי יש לאבחן בין זכויות קנייניות לזכויות בניה עתידיות. אומנם, בעקבות הצמדת הגג הוא חדל להיות חלק מהרכוש המשותף והופך להיות חלק מדירת הגג, אך הצמדה של גג לאחת הדירות אינה נותנת את הזכות לבעל הדירה לבנות על הגג ככל העולה על רוחו.
על המבקש לבנות על הגג שהוצמד לדירתו, להוכיח כי מתקיימים בעניינו שני תנאים מצטברים: (1) זכותו הקניינית בגג שהוחרג מהרכוש המשותף ו- (2) את היקף זכותו לניצול אחוזי הבניה של הנכס.
יודגש, כי הענקת הזכות לבעל דירת גג לניצול כל אחוזי הבנייה צריכה להינתן במפורש. כך, למשל, הענקת היתר לבעלי דירה לבנות על הגג הצמוד לדירתו כולל בחובו הסכמה לשימוש באחוזי הבנייה של הבניין, אך אין מדובר בהכרח בהסכמה לניצול כל אחוזי הבנייה שנותרו לבניין, אם הם עולים על אחוזי הבנייה הנדרשים לבניית קומה אחת. באותו אופן, אם ניתנה הסכמת יתר בעלי הדירות בבית המשותף לבנייה על הגג, אין רואים הסכמה לבניה על הגג כהסכמה, בהכרח, להצמדה ולבניה על גג המבנה שהוקם על הגג הצמוד.
 
לפיכך, יש לבחון בכל מקרה ומקרה האם ניתנה הסכמה מפורשת כי בעל דירת הגג רשאי לעשות בגג כראות עיניו ולבנות לא רק קומה אחת, אלא קומות נוספות ללא כל הגבלה. עצם הצמדתו של גג לדירה מסויימת בבית משותף, מכח ההסכם בין בעלי הדירות, אינה גוררת עמה בהכרח גם הענקה של זכויות בניה על הגג שהוצמד, אלא אם כן הוכח שזו היתה כוונת הצדדים, בהתאם לנסיבות המקרה.
 
לפיכך, יש לבחון בכל מקרה ומקרה האם ניתנה הסכמה מפורשת כי בעל דירת הגג רשאי לעשות בגג כראות עיניו ולבנות לא רק קומה אחת, אלא קומות נוספות ללא כל הגבלה. עצם הצמדתו של גג לדירה מסויימת בבית משותף, מכח ההסכם בין בעלי הדירות, אינה גוררת עמה בהכרח גם הענקה של זכויות בניה על הגג שהוצמד, אלא אם כן הוכח שזו היתה כוונת הצדדים, בהתאם לנסיבות המקרה.